De fors stijgende woningprijzen zetten de betaalbaarheid van koopwoningen steeds verder onder druk. De gemiddelde VON-prijs van nieuwbouwwoningen is in het derde kwartaal gestegen naar 355 duizend euro, een stijging van 16% ten opzichte van hetzelfde kwartaal een jaar eerder. Voor de starter op de woningmarkt wordt het praktisch onmogelijk om op deze manier een koopwoning te bemachtigen, de wachttijd voor een sociale huurwoning blijft stijgen en het aandeel middeldure huurwoningen blijft achter.

Bij Akro Finance zien we dat steeds meer gemeentes zich daarom gaan inzetten voor een betaalbaar woningprogramma. Zij kiezen er bijvoorbeeld voor dat minimaal 40 tot 50 procent van de nieuwbouwprojecten moet bestaan uit woningen in het goedkope (huur)segment. Wij zien regelmatig dat deze besluiten ervoor zorgen dat de financiële haalbaarheid van nieuwbouwprojecten onder druk komt te staan, mede door de fors stijgende bouwkosten. Hierdoor komt er in praktijk vrij weinig terecht van de gewenste betaalbare woningbouw.
Waar de decentrale overheden zich steeds meer inzetten voor een betaalbaar woningprogramma, wordt dit door de rijksoverheid onvoldoende gefaciliteerd. De rijksoverheid heeft een poging gedaan de betaalbaarheid op de sociale huurmarkt te verbeteren door de invoering van het Passend Toewijzen, het toewijzen van een huurwoning die beter aansluit bij het inkomen van een huishouden. Dit heeft echter alleen een beperkt effect op het oplossen van het zogenaamde scheefwonen, aangezien de huurprijzen de afgelopen jaren zijn blijven doorstijgen. Tevens willen de regeringspartijen de huren van goedkoop scheefwonende huishoudens versneld verder verhogen naar het maximum om doorstroming te verbeteren om op die manier voldoende sociale huurwoningen beschikbaar te houden voor de primaire doelgroep.

Daarentegen wordt de investeringskracht van woningcorporaties steeds verder beperkt. Zo is op Prinsjesdag duidelijk geworden dat de lasten voor woningcorporaties de komende jaren verder toenemen. Ondanks dat het percentage voor de verhuurdersheffing zal dalen, zorgen de stijgende huizenprijzen, en daarmee de marktwaarde verhuurde staat, alsnog voor een hoge verhuurdersheffing. De verhuurdersheffing is namelijk gekoppeld aan de (stijgende) WOZ-waarde van de woningen. Daarnaast wordt ook de ATAD-belasting, een maatregel om belastingontwijking door multinationals te voorkomen, voor woningcorporaties ingevoerd. Hierdoor is het voor woningcorporaties nu al onmogelijk om zowel te investeren in het verduurzamen van de woningportefeuille als het investeren in nieuwe sociale huurwoningen, terwijl de woningcorporaties een belangrijke spil zijn in de realisatie van een meer betaalbaar woningprogramma én van de duurzaamheidsambitie van de overheid.

Om een meer betaalbaar woningprogramma mogelijk te maken, is een betere afstemming tussen de decentrale politiek, centrale politiek en marktpartijen noodzakelijk en moet ingezet worden op maatwerk. Eis als (lokale) overheid niet vooraf een hoog aandeel goedkope (huur)woningen. Het is niet op elke locatie binnen een gemeente mogelijk én wenselijk om een omvangrijk sociaal programma te realiseren. Het gaat om de juiste kwantitatieve en kwalitatieve mix. Het rechtlijnig interveniëren in de marktwerking leidt tot vertraging in planvorming en de kans dat plannen helemaal niet tot ontwikkeling komen. Kortom, maatwerk is het devies voor een betaalbaar en kwalitatief woningbouwprogramma!