Datum | 5 februari, 2025 |
Door | Sven Schroots |
Categorie(ën) | Nieuws en columns |
Werkveld(en) | Kennis- en organisatieontwikkeling |
Woningbouw en de kracht van samen – Verslag Symposium Madurodam
“Woningbouw en de Kracht van Samen”
In gesprek over de gebiedsontwikkelingspraktijk met wetenschap, markt en overheid
30 januari 2025, Akro consult
De aanleiding voor het Akro-symposium “Woningbouw en de kracht van samen” is dat de gebiedsontwikkeling in Nederland begin 2025 meer dan ooit voor grote uitdagingen staat. Over deze uitdagingen gingen Patrick Esveld, Peter Boelhouwer, Fahid Minhas en Errik Buursink in gesprek en zijn de cases Suikerzijde Groningen en Kanaalzone Eindhoven uitgebreid besproken. Belangrijkste conclusie, de loco-burgemeester van Madurodam vertelde het ons al bij aanvang, het begint met een open blik naar de behoeften én krachten van de ander, zodat we samen onze doelen kunnen bereiken!
Madurodam als toneel voor de kracht van Samen
Gastheer Patrick Esveld en gastvrouw Leonie Wijsman ontvangen diverse sprekers die hierop hun licht laten schijnen. Als eerste geeft Patrick het woord aan een vertegenwoordiger van ‘s lands kleinste, organisch gegroeide gebiedsontwikkeling, Madorudam. De 15-jarige loco-burgemeester Alexander vertelt hoe het college van Madurodam goede doelen realiseert dankzij de impact van samenwerking – een thema dat deze middag herhaaldelijk zal terugkeren. Vervolgens laten deskundigen uit wetenschap, beleid en vastgoedmarkt hun licht schijnen op de actualiteit, de knelpunten en mogelijke oplossingsrichtingen in de Nederlandse gebiedsontwikkeling.
De praktijk van gebiedsontwikkeling en de realiteit binnen woningbouwprojecten
Bij zijn aftrap aan het divers samengestelde gezelschap van ontwikkelaars, ambtenaren, adviseurs en ontwerpers schetst Patrick Esveld de problematiek waar Nederland voor staat. In 2022 heeft het kabinet zich ten doel gesteld om 900.000 woningen op te leveren tot 2030. Dat betekent 100.000 woningen per jaar. In 2022 en 2023 zijn 70 tot 75.000 woningen opgeleverd. Voor 2024 en 2025 passeren we net de 80.000 woningen. Dus hoewel er veel gebeurt, zullen we een stapje extra moeten zetten, een tandje slimmer moeten werken en misschien wel allebei om deze aantallen ook daadwerkelijk te halen. Mét een gezamenlijke inspanning van overheid en marktpartijen ziet Akro als haar belangrijkste opgave voor de komende tijd het inzetten van haar aanwezige kennis, ervaring en integrale blik. Het is van groot belang een hernieuwd vertrouwen in de publiek private samenwerking te bewerkstelligen. Samenwerken tussen markt en overheden, en natuurlijk de corporatiesector, met als basis een transparante communicatie. Partijen hebben elkaar nodig om te versnellen, om het beter te doen en de gezamenlijke ambities waar te maken.
Oorzaken en oplossingen
In een vlammend betoog kenschetst hoogleraar Huisvestingssystemen Peter Boelhouwer de huidige wooncrisis aan de hand van meerdere maatschappelijke factoren en sturingsproblemen. Eerste knelpunt is de onvolkomen toetreding tot de woningmarkt van outsiders, zoals lage inkomens, starters, middeninkomens en ouderen. De ongelijkheid op de Nederlandse woningmarkt is dé motor van vermogensongelijkheid, aldus Boelhouwer. Ook zijn er manifeste leefbaarheidsproblemen, met name in corporatiebuurten, en grote technische uitdagingen zoals verouderd woningbezit en funderingsproblemen.
Hoe zijn we in deze ongelukkige omstandigheden terecht gekomen? De oorzaken zijn velerlei, samen te vatten onder gebrekkige marktwerking en een onderschatting van de problemen door de overheid. Ontluisterend is de door Boelhouwer geïllustreerde in-elasticiteit van het Nederlandse woningaanbod in internationaal perspectief. Het vermogen van de Nederlandse woningmarkt om te reageren op een wijzigende vraag is op Zwitserland na het laagste in de wereld! Oorzaak: de organisatie van de woningmarkt. Opmerkelijk is ook dat een kleine 10 jaar geleden Nederland werd gezien als áf: er waren geen extra woningen meer nodig. De overheid mist visie, daadkracht en besluitvaardigheid. Het beleid zou in plaats van cyclisch juist anticyclisch moeten zijn.
Al met al blijft het aanbod sterk achter bij de bevolkingsgroei. Boelhouwer kent vele oplossingsrichtingen, zij het dat een aantal pas op langere termijn zal werken. Genoemd worden het vergroten van plancapaciteit, een flexibele schil in plancapaciteit, en het beter inzetten van de bestaande voorraad. Aan de investeringskant zijn verbeteringen mogelijk door te stoppen met het afkalven van investeringscapaciteit van investeerders, want internationaal gezien is de Nederlandse belastingdruk erg hoog. De waardestijging van onroerend goed, die nu uitsluitend toekomt aan het eigen vermogen, zou moeten worden belast. Van belang is verder het inzetten van burgers in collectieve bouwgroepen. CPO’s komen in het buitenland veel meer voor dan in Nederland. Ook moet worden gezocht naar nieuwe vormen van PPS, samenwerken en keuzes maken.
Is de nieuwe Nota Ruimte het antwoord?
Het motto “de kracht van samen” wordt ook zeer onderschreven door Errik Buursink (Ministerie van VRO) en is naar zijn mening bij uitstek van toepassing bij woningbouw en ruimtelijke ordening. Door samenwerking tussen markt en overheid kan de productie van woningen op stoom gebracht worden; dit is ook gebleken in de Vinextijd tot ongeveer het jaar 2000. Buursink schetst de geschiedenis van de ruimtelijke ordening in Nederland in relatie tot de woningbouw en geeft een sneak preview van de Nota Ruimte.
Tot eind jaren ’80 was de woningbouw sterk aangestuurd door de overheid. Destijds maakten objectsubsidies woningbouw mogelijk. Het ministerieel beleid (VROM) was sterk sturend en werd neergelegd in RO-nota’s. Nog steeds leeft de terminologie van destijds, zoals “Randstad Holland”, “het Groene Hart” en “gebundelde deconcentratie”. De opgave waar we nu voor staan is de concentratie van veel mensen op een klein deel van Nederland, dat extra groeit omdat ook migratiestromen daar naartoe trekken. In 2005 was de Vinex-organisatie af; daarmee ging de opvatting gepaard dat Nederland daadwerkelijk klaar was. Het ministerie van VROM werd afgeschaft. Nu de nood aan de man is, is er weer een ministerie van VRO met een eigen minister.
Vanaf 2050 tot 2100 gaat de wereldbevolking krimpen en zal de bevolking zich concentreren door middel van een trek naar dynamische stedelijke regio’s. Voor Nederland is de verwachting dat de stedelijke bevolking blijft doorgroeien, terwijl binnen Europa meer landelijke regio’s zullen leegstromen. De opgave zal zijn de stedelijke regio’s leefbaar te houden en te voorzien in de behoefte aan voedsel, energie en bijvoorbeeld defensie. De uitdaging zit erin deze complexe opgaven integraal op te pakken en de kwaliteit van leven op peil te houden.
In de Nota Ruimte worden de afspraken uit de woondeals en grootschalige woningbouwlocaties vastgelegd. In totaal kan de woningvraag tot 2050 wel twee miljoen bedragen. De groei van de economie is op dit moment het sterkst in een paar steden: Amsterdam, Utrecht en Eindhoven. Gezien de enorme opgaven willen we richting 2050 ook andere regio’s met potentie voor een schaalsprong meer benutten. Omdat nabijheid van wonen en werken uitgangspunt blijft vraagt dat om een ruimtelijk-economische inzet van Rijk, regio’s, bedrijven en kennisinstellingen. De Nota kijkt daarvoor onder andere naar Groningen, Twente en Zuid-Limburg. Maar ook in Zuid-Holland vraagt de economie om aandacht.
Direct verbonden met de concentratie van mensen en werk is er ook een deconcentratiebeweging. Mensen trekken de grote steden uit. Niet langer alleen naar dorpen kleinere steden in de buurt, maar ook naar bijvoorbeeld Zwolle, Stedendriehoek, Arnhem-Nijmegen en de Brabantse stedenrij. De vraag is hoe die deconcentratie te organiseren en wat de maatschappelijke effecten zijn. De impact op verkeer & vervoer zal heel groot zijn; hoe moeten de verkeersstromen en infrastructuur worden georganiseerd? Verder weg gelegen stedelijke regio’s zullen een economisch zelfstandige basis moeten hebben. Hierover zullen gesprekken worden gevoerd met de regio’s, ook over bekostiging en geldstromen. Over 5 tot 10 jaar zullen de Woondeals zijn afgerond. Er zal zich dan opnieuw een enorme woningbouwopgave van ca. een miljoen woningen voordoen. Buursink benadrukt nog eens dat de overheid de verbinding met marktpartijen moet leggen om de voorgenomen ambities waar te kunnen maken, vooral met een visie op de lange termijn. Bij de uitvoering van het huidige beleid moet de volgende beleidsmatige stap (na 2035) al in het vizier zijn.
PPS-revisited: Positieve Prikkels tot Samenwerken
Neprom-directeur Fahid Minhas was aanwezig bij de afspraken tijdens de Woontop in december ’24 met minister Keijzer; er is een stevige discussie geweest over de cofinanciering vanuit gemeenten. Minhas zoomt in op de afspraken van Hugo de Jonge met provincies en gemeenten, waar de bouw van 936.000 woningen werd vastgelegd in de regionale woondeals. Marktpartijen waren hier niet bij betrokken. Met enig understatement noemt Minhas dit ”interessant”. Het overgrote deel van het te investeren kapitaal zal namelijk afkomstig moeten zijn van de particuliere sector: investeerders en kopers. Voor de 14 grootschalige woonlocaties is € 200 mld nodig om 400.000 woningen te bouwen.
Verder inzoomend op de bestaande bouwplannen maakt Minhas een onderscheid in korte, middellange en lange termijn en zoomt in op het realiteitsgehalte van die plannen. Aan de hand van de RO-status kunnen harde en zachte plannen worden onderscheiden: gaat het om bestemmingsplannen in voorbereiding, vastgestelde plannen of plannen in uitvoering. De laatste -tot uitvoering gekomen plannen- zijn zeer beperkt. Opvallend is verder dat niemand enige grip heeft op die plannen. De monitoring van de productie is slecht; sommige plannen die volgens de statistieken in voorbereiding zijn worden in realiteit al bewoond! Eenmaal vastgestelde plannen zijn nog zeer kwetsbaar voor bezwaar- en beroepsprocedures, waardoor de uitvoering vaak nog lang niet in zicht is.
Veel gemeenten hebben niet het financiële draagvermogen om in locaties te investeren en zijn gestopt met actief grondbeleid. In overleg met gemeenten hebben daarom marktpartijen geïnvesteerd in grond. Belangrijk is dat er vervolgens gezamenlijk wordt gekeken hoe de woningbouw op buitenstedelijke locaties met een capaciteit van ca. 200.000 van de grond kan worden getrokken. Deze locaties bieden meer kansen tot snelle realisatie dan binnenstedelijke, waar woningbouw vaak ten koste gaat van werkgelegenheid. Een goed voorbeeld is de Gnephoek, waar overheid en markpartijen gezamenlijk om tafel hebben gezeten om de kansen te verkennen voor 5.500 woningen en 60 hectare natuur.
Bereikbaarheid is altijd een issue bij buitenstedelijke locaties, maar moet en kan ook in gezamenlijkheid worden aangepakt. In Nederland zijn genoeg van dit soort locaties. Minhas ziet een kans dat je als Rijk een andere rol gaat pakken, verwijzend naar de PPS-constructies tijdens de Vinex-periode – ook wel te vatten als Positieve Prikkels tot Samenwerking! Als je als overheid en marktpartijen in de publiek-private samenwerking stapt doen zich nieuwe en realiseerbare kansen voor.
De lessen
Concluderend kunnen we stellen dat de hedendaagse stagnatie op de woningmarkt en in de gebiedsontwikkeling uitblinkt in complexiteit. Oplossingsrichtingen zijn divers en zullen deels moeten worden gezocht in arrangementen van overheidsregulering en marktwerking. Opvallend is dat juist ook de zachte kant van vertrouwen en samenwerking tussen partijen wordt gezien als cruciaal. Zoals de loco-burgemeester van Madurodam al aangaf: het begint met een open blik naar de behoeften én krachten van de ander, zodat we door middel van samenwerking onze doelen kunnen bereiken!