Hoe bekostig je een herstructurering met de uitgifte van erfpachtgronden?  

Het scenario komt vaker voor; de gemeente richt zich op herontwikkeling van een bedrijventerrein vanwege veroudering en verloedering en mogelijke ondermijnende activiteiten in het gebied. Daarnaast bestaat er een duurzaamheidsambitie. De gemeente Schiedam zag de mogelijkheid voor zo’n herstructurering naar een klimaatbestendig bedrijventerrein met campus, parkeerhubs en groene langzaamverkeersroutes. De kans daarvoor dient zich aan, omdat Schiedam het terrein in erfpacht heeft uitgegeven en deze erfpachtcontracten in de nabije toekomst aflopen. Extra complexiteit in de opgave is dat de gemeente sturing wil behouden middels opnieuw uitgeven in erfpacht.

Akro Consult heeft de gemeente Schiedam ondersteund bij het opstellen van een compleet herziene, integrale en data-gedreven grondexploitatie. Wij hebben deze grondexploitatie aangesloten op het stedenbouwkundig plan en de ontwikkelstrategie én hebben de complexe regels (erfpacht, BBV, fiscale regels) vertaald in een heldere opzet voor het ‘rekenen & tekenen’.  

Met behulp van de data-analyses van Rogeo zijn de bestaande vier separate grondexploitaties omgezet naar een compleet nieuwe, integrale grondexploitatie. Rogeo ontwikkelde hiervoor een interactieve, digitale kaart die het erfpacht-contractbeheer koppelt aan de ruimtelijke planontwikkeling. Dit vormt de basis van de grondexploitatie. 

Een belangrijk aandachtspunt was het creëren van overzicht. Het bedrijventerrein is omvangrijk, kent diverse stakeholders en meer dan honderd contracten. Bovendien is sprake van een ‘doorrollend’ plangebied, omdat steeds nieuwe erfpachtcontracten expireren, en deze kavels als gevolg worden toegevoegd aan het GREX-plangebied. Met de nieuwe, herziene grondexploitatie wordt aangesloten op deze aandachtspunten en heeft de gemeente een financieel instrument om de ontwikkeling te monitoren en waar nodig bij te sturen. 

Bij de herziening hebben we rekening gehouden met de regels gemoeid met erfpacht en de waardering daarvan op de gemeentelijke balans. Daarnaast hebben wij ondersteund met financiële tekstvoorstellen voor de besluitvorming door college en gemeenteraad. Speciale aandacht is daarbij gegeven aan de wijze waarop de uitgaven worden bekostigd, namelijk via route van een ‘interne herwaardering’ op de balans, naar het realiseren van lange-termijn-canoninkomsten.